Notar für Immobilien, Bauträgervertrag, Grundpfandrechte und Wohneigentum
Immobilien
Der Notar ist bei einem Immobilienkaufvertrag zwingend vorgeschrieben. Ohne Notar erhält man eine Immobilie nur im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlag oder durch Erbschaft.
Der Notar entwirft und/oder beurkundet Kauf-/Überlassungsverträge. Er überwacht die Abwicklung der Verträge und sorgt für die notwendigen Eintragungen.
Er ist aber auch für Wohnungseigentum, Bauträgerverträge und die Bestellung von Grundpfandrechten und anderen dinglichen Rechten zuständig (z.B. Wohnrecht oder Nießbrauchrecht). Der Notar erklärt Ihnen auch die Unterschiede zwischen diesen Rechten und findet heraus, welches zu Ihren Wünschen passt.
Der Notar holt behördliche Genehmigungen ein und sorgt so für den Vollzug des Vertrages im Grundbuch.
Schon im Grundbuch befindliche Rechte kann er löschen lassen, sofern die Voraussetzungen hierfür vorliegen.
Bauträgervertrag
Man kann auch schon Häuser kaufen, die noch gar nicht gebaut sind. Dies nennt man Bauträgervertrag. Dieser hat Elemente des Kauf- und des Werkvertrags. Hier sind Baubeschreibung und Baupläne wichtig.
Rechtlich betrachtet ist der Bauträgervertrag ein Mischvertrag aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag.
Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in Raten je nach Baufortschritt.
Oft ist nur ein Recht auf Nacherfüllung zur Ausbesserung drastischer Mängel im Bauträgervertrag festgelegt.
Deshalb ist besonders zu prüfen, wie Rechte zum Schadensersatz, zum Rücktritt vom Kauf und zur Preisminderung vertraglich geregelt sind.
Grundpfandrechte
Wer ein Haus kauft hat selten das Geld auf der hohen Kante liegen. Als Sicherheit hat er im Zweifel auch nichts. Die Juristen haben auch hierfür eine Lösung. Man gibt sein Grundstück als Sicherheit. Um dies so abzusichern, dass diese Sicherheit auch durch den Gläubiger verwertet werden kann, wird ein Grundpfandrecht eingetragen. Aus diesem Recht kann der Gläubiger ggf. die Immobilie verwerten. So sichert die Bank ihre Kredite. Die Bank beleiht deshalb in der Regel auch nicht 100 % der Immobilie, da die Verwertung, das heißt die Versteigerung der Immobilie Geld kostet.
Üblicherweise bestellt man heute eine Grundschuld. Die namentlich bekanntere Hypothek hat den Nachteil, dass sie akzessorisch (abhängig) zur Forderung ist, weshalb sie nicht neu beliehen werden kann. Da die Eintragung von derartigen Rechten aber teuer ist, wählt man in der Regel nicht die Hypothek. Sie wird aber noch zwangsweise eingetragen, wenn einer Ihrer Gläubiger einen Titel (z.B. ein Urteil) gegen Sie hat.
Bei der Grundschuld schafft man die Verbindung zum Darlehen über einen schuldrechtlichen Vertrag, die sogenannte Zweckerklärung, sie müssen also nur zahlen was geschuldet ist, nicht was in der Grundschuld steht. Fällt die Zweckerklärung durch Vollzahlung weg, erhalten Sie die Grundschuld als Eigentümergrundschuld und können diese erneut beleihen.
Wohnungseigentum
Dieses bildet man aus einer größeren Immobilie. Diese wird rechtlich in einzelne Wohnungen zerlegt und so separat handelbar.
Die jeweilige Wohnung wird durch die Teilungserklärung zu Sondereigentum. Die gemeinschaftlich zu nutzenden Teile der Immobilie werden Gemeinschaftseigentum.
Im Rahmen der Teilung wird auch das Zusammenleben geregelt sowie die Verteilung der Kosten. Hier ist also aufzupassen.