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Für Mieter und Vermieter
Mietrecht
Fast jeder Erwachsene war schon mal Mieter. Ein Thema von großer Relevanz und mit häufigen Streitigkeiten. Wir vertreten Vermieter und Mieter. Es gibt zahlreiche Problemfelder hier ein kleiner Auszug:
Schönheitsreparaturen
Bei Rückgabe der Mietsache wandeln sich die Interessen der Vertragsparteien. Der Mieter möchte möglichst ohne weitere Kosten ausziehen und schnellstmöglich seine Kaution, damit er die bei der neuen Wohnung hinterlegen kann. Der Vermieter möchte die Wohnung in vertragsgemäßen Zustand (in der Regel mit durchgeführten Schönheitsreparaturen) zurückhaben, oder zumindest die Kaution behalten.
Hierüber entsteht häufig Streit. Für den Vermieter ist besonders wichtig, dass Schönheitsreparaturen schon 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache (nicht Ende des Mietverhältnisses) verjähren.
Mietkaution
Die Mietkaution sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, also offene Mieten, Schönheitsreparaturen, aber auch Betriebskosten. Der Vermieter muss die Kaution zurückgeben, wenn er sicher keinen Anspruch mehr zum Behalten hat, also spätestens nach der letzten möglichen Betriebskostenabrechnung.
Mieterhöhung
Das Thema Mieterhöhung ist für einen Rechtsanwalt ein häufiges Thema. Vertraglich kann man dies durch Staffel- oder Indexmiete im Voraus lösen. Wer dies nicht gestalterisch löst, muss die Mieterhöhung nach den Regeln des BGB durchführen. Ein Spannungsfeld zwischen nicht ausreichend wirtschaftlich und Mietwucher, formal schwierig und eigentlich nur mit einem Rechtsanwalt im Streitfall erfolgversprechend.
Mietminderung
Man mietet ein Mietobjekt im sogenannten vertragsgemäßem Zustand. Dies bedeutet, dass eine Wohnung mit Einfachverglasung nicht auf Zweifach- oder Dreifachverglasung aufgerüstet werden muss. Sie ist mit Einfachverglasung vertragsgemäß, es sei denn, öffentliche Vorschriften schreiben zwingend eine höheren Wärmedämmwert vor. Mängel liegen also dann vor, wenn der vertragsgemäße Zustand nicht mehr erreicht
wird.
Ist dies der Fall, kann der Mieter von seinem Recht zur Mietminderung Gebrauch machen.
Der Vermieter wird in diesem Fall, wenn er die Mietmängel als nicht gegeben ansieht, auf Zahlung der Miete klagen, ggf. das Mietverhältnis kündigen und in letzter Konsequenz unter Umständen sogar eine Räumungsklage einreichen. Dies kann man als Mieter vermeiden, indem man die Miete zunächst unter Vorbehalt zahlt und Mangelbeseitigung und das Recht auf Mietminderung einklagt.
Nebenkostenabrechnung
Auch über Nebenkostenabrechnungen kann man trefflich streiten. Wichtig ist hier, dass eine vertragsgemäße Abrechnung gemacht wird. In alten Häusern kommt es häufig vor, dass jeder Mieter einen anderen Abrechnungsschlüssel vereinbart hat.
Hier wird jeder Mieter Anspruch auf eine individuelle Abrechnung haben. Etwas anderes kann nach hiesiger Ansicht nur gelten, wenn der Vermieter bewusst die Abrechnungsschlüssel wählt, um seine Mieter zu benachteiligen, wenn er also bei einer Einzelperson die Heizkosten nach Qm abrechnet, und bei der Großfamilie Nebenan nach Köpfen. Für den Vermieter ist sie ein häufiger Grund für eine Zahlungsklage.
Kündigung im Mietrecht
Wir unterscheiden zwischen Gewerbemietrecht und Wohnraummietrecht.
Im Gewerbemietrecht gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit noch recht umfangreich. Man kann hier viel regeln, was im Wohnraummietrecht wegen des gesetzlichen Mieterschutzes unzulässig wäre. Besonders schwierig ist das Thema Kündigung. Die Kündigung kann für den Mieter existenzbedrohend sein, wenn sein gut laufendes Ladenlokal vor der Zeit gekündigt wird. Es kann für den Mieter aber auch wichtig sein, aus seinem Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit heraus zu kommen. Hier sucht man dann nach formalen Fehlern, die einen Austritt ermöglichen, oder aber man sorgt durch eine fachgerechte Gestaltung für die Verhinderung einer vorzeitigen Kündigung.
Bei der Wohnraummiete ist eine Kündigung nicht so einfach. Hier benötigt man in der Regel einen Kündigungsgrund. Wohnraummiete ist eigentumsähnlich. Die eigene Wohnung, das eigene Zuhause, ist für jeden wichtig und erfährt deshalb einen hohen Schutz.
Man benötigt also einen Grund für die Kündigung. Dieser kann im Eigenbedarf liegen, oder in dem Wunsch das Haus zu verkaufen, wenn anders eine angemessene Verwertung nicht möglich wäre. Die Gründe können aber auch am Mieter liegen. Verhält sich ein Mieter nicht angemessen und stört er den Hausfrieden oder beleidigt er den Vermieter, dann kann man ihm kündigen. Auch wer nicht zahlt muss mit einer Kündigung rechnen. Hier kann man sich aber durch Nachzahlung innerhalb einer bestimmten Frist retten, hierzu gewähren Sozialämter gelegentlich Darlehen.
Ein Vermieter ist besonders betroffen, wenn er an Mietnomaden gerät. Hier handelt es sich um Mieter, die von Wohnung zu Wohnung ziehen und meist nie etwas oder nur kleine Beträge zahlen. Bis ein Räumungsstreit durch ist, und der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, gehen schon mal 1-2 Jahre ins Land. Vermieter, die so etwas schon einmal erlebt haben, holen in der Folge meistens umfangreiche Auskünfte über Auskunfteien ein.
Häufig ist die Wohnung dann auch völlig verwohnt oder geplündert. Die Mietnomaden verschwinden meist kurz vor der Räumung und lassen nichts, außer Müll zurück. Es gibt auch bei Kaufverträgen den „Kaufnomaden“, dieser möchte schon vor Zahlung des Kaufpreises einziehen, zahlt dann aber nicht und zieht in der Regel erst nach einem Rechtsstreit aus. Notarielle Verträge vermeiden deshalb ungesicherte Vorleistungen und schützen sie durch ihre Gestaltung vor derartigen Problemen.
Häufig reicht die Kenntnis des Gesetzes nicht aus, man muss auch die Rechtsprechung kennen und die Systematik des Gesetzes verstanden haben. Es ist also sinnvoll sich vertreten zu lassen, und nicht selbst tätig zu werden.